看護師で投資用マンションの購入を考えている人は、結構多いと思います。
看護師は独身も多く、お金もありますからね。
私の周りにもいます。
ただ「投資用マンション」と一口に言っても、色々種類もあってよくわからないですよね。
今回は、看護師が投資用マンションを買う事について、まとめていきます。
看護師である私が、買おうとした投資用マンション
私は投資用マンションを持っていませんが、買おうとした事があります。
悩んでいる間に、他の人に買われてしまいました。
私が買おうとした投資用マンションは、こんなスペックです。
- 築２２年
- 鉄筋コンクリート
- ９階建ての９F、最上階
- 県庁所在地、新幹線の止まるJR駅徒歩１５分
- １DK
- 家賃月額６５０００円、オーナーチェンジ
- 管理費、修繕積立金合計で月額１万円
- 価格６００万円
利回り１３％の、投資用区分マンションです。
結果的に買えなかったので、私は１棟アパートから不動産投資を始める事になります。
今思い返しても、買っておけば良かった…。
判断が遅かった過去の私を、悔やんでいます。
看護師が投資用マンションを買って儲かるのか？
そもそも、看護師が投資用マンションを買って儲かるのでしょうか？
結論から言えば、儲かる投資用マンションもあれば、損する投資用マンションもあります。
上記の条件なら、正直買っておくべきでした。
当たり前なのですが、儲かりそうな投資用マンションは、すぐに売れてしまいます。
逆に、営業マンが必死になって売ろうとしてくる投資用マンションは、まず儲からない可能性が高いと言えます。
投資用マンションの儲けるポイントは
- インカムゲイン
- キャピタルゲイン
の２つがあります。
インカムゲインとは、家賃の事です。
家賃から借金の返済を差し引いても、手元に金額が残るのであれば、インカムゲインはプラスです。
インカムゲインがマイナスの場合、持ち続けるとお金がドンドン失われていきます。
しかし、インカムゲインがマイナスでも損をするとは限りません。
キャピタルゲイン（売却益）があるからです。
最初は６００万円だった借金も、少しずつ返済が進み、借金が５００万、４００万、３００万…と減っていきます。
仮に借金３００万円の時に、４５０万円で売却できれば、１５０万円のキャピタルゲインがあります。
投資用マンションが儲かるかどうかは、インカムゲインとキャピタルゲインの総合計で判断しなければなりません。
- インカムゲイン＝プラス、キャピタルゲイン＝プラス、合計＝プラス＝かなり儲かる
- インカムゲイン＝マイナス、キャピタルゲイン＝プラス、合計＝プラス＝儲かる
- インカムゲイン＝マイナス、キャピタルゲイン＝プラス、合計＝マイナス＝儲からない
- インカムゲイン＝プラス、キャピタルゲイン＝マイナス、合計＝プラス＝儲かる
- インカムゲイン＝プラス、キャピタルゲイン＝マイナス、合計＝マイナス＝儲からない
- インカムゲイン＝マイナス、キャピタルゲイン＝マイナス、合計＝マイナス＝全く儲からない
の６パターンがあるという事ですね。
キャピタルゲインは予測できないので、基本的にはインカムゲインがプラスの投資用マンションを購入して「キャピタルゲインがプラスになれば良いな〜」くらいの気持ちで投資を行うのが、良いバランスだと思います。
ただし、あまり立地が悪かったりすると、キャピタルゲインのマイナスが大きく、合計でマイナスになってしまう５番のパターンに当てはまってしまいます。
注意が必要です。
看護師が投資用マンションを買うメリット
看護師が投資用マンションを買うメリットは
- 時間がかからない
- 立地が良い
の２つです。
投資用マンションは、運営に時間がかかりません。
マンションを管理委託している会社があるので、そこが諸々の面倒ごとを代行してくれます。
投資用マンションは、立地が良いのが特徴です。
土地ごと所有しようとすると、とても高額で所有できそうにないような、好立地に不動産を所有する事ができます。
フツーの看護師でも、投資用マンションなら一等地に不動産を所有する事ができます。
看護師が投資用マンションを買うデメリット
看護師が投資用マンションを買うデメリットは
- 余計なお金がかかる
- 基本的に儲からない
の２つです。
投資用マンションは、１棟ものの不動産に比べて、余計なお金がかかります。
- 管理費
- 修繕積立金
というものです。
これらは１棟ものの不動産には存在しません。
毎月もらう家賃から差し引かれるわけなので、毎月の収支は悪化します。
管理費とは、マンション管理を委託している業者に支払う費用の事です。
管理費と似たような項目で、修繕積立金という物も取られます。
修繕積立金とは、１０年に１回外壁を塗りなおすとか、そういう大規模修繕のための積立金です。
１棟不動産の場合、オーナー１００％の責任と権利で大規模修繕を行います。
一方で投資用マンションの場合、所有者全員が会議をした上で、大規模修繕のタイミングや内容を決定します。
その時、一括で数百万円の修繕費を徴収しようとすると、どうしても払えない人が出てくるでしょう。
そうなってしまう事を防止するため、毎月徴収しているのが修繕積立金というわけです。
厳密に言えば修繕積立金は「将来の修繕費の分割払い」ですので、投資用マンションであろうと１棟であろうと、変わりありません。
しかしながら、毎月の収支は出にくいという意味で、デメリットとしました。
なぜ看護師に投資用マンションを買わせたいのか？
投資用マンション販売業者は、看護師に投資用マンションを買わせたいと思っています。
なぜでしょうか。それは看護師が
- 独身が多い
- 安定収入でローン組みやすい
からです。
看護師は妙齢でも独身が多いため、投資用マンションの購入の意思決定者が、本人１人です。
本人１人を説き伏せる事ができれば、購入まで至りますから、攻め落とせる可能性が高いわけですね。
看護師は安定収入なので、ローンを組みやすいのも理由の１つです。
本人に購入の意思があっても、ローンを組めなければ投資用マンションは購入できません。
看護師はローンが組みやすいため、購入まで至る可能性がさらにグッと高くなります。
看護師が投資用マンションを買う時の注意点
看護師が投資用マンションを買う時の注意点は、変なマンションを買わされないようにする事です。
具体的には
- １部屋２０㎡以下の狭小マンション
- 間取りが古い、ユニットバスタイプ
- 大規模修繕計画がうまくいかず、修繕が行われていない
- 修繕積立金の滞納が多く、全然溜まっていない
などです。
投資用マンション販売業者は、売れてしまえばそれで良いので、買わない方が良いですよ、とは言ってくれません。
どの投資用マンションが投資適格なのか、看護師自身で判断する必要があります。
投資用マンションだからといって、全ての投資用マンションがダメなわけではありません。
実際、例に出したように、私も購入しようとした投資用マンションがありました。
結果的にその投資用マンションは購入できませんでしたが、今思い返しても購入しておけばよかったと、思っています。
看護師が投資用マンションを買うなら、まずは勉強
看護師が投資用マンションを買うなら、まずは勉強して下さい。
- 書籍
- ブログ
- YouTube
などなど、いくらでも勉強する教材は落ちています。
ある程度勉強してから、投資用マンションセミナーなどに参加するのが良いと思います。
繰り返しになりますが、投資用マンションだからといって、全ての投資用マンションがダメなわけではありません。
素人である看護師が、勉強もせずに投資用マンションを買うような行為は、やめるべき、というだけです。
もちろん、手間と時間はかかります。
しかし手間と時間を惜しんでいては、経済的な成功を得る事は難しいでしょう。
投資用マンションではなく、実際に私が始めた不動産投資については看護師が不動産投資をやってみたに詳しく記載してあります。
よろしければご覧下さい。